chad thrash Sólo quería construir una pequeña ampliación en mi casa de Miami. Con un bebé en camino, él y su esposa brindan un lugar para que sus padres se muden y ayuden con el cuidado de los niños. Pero cuando presentó los planos, la ciudad lo golpeó con una situación que nunca esperó: si quería permiso para construir en el patio, primero tendría que darle al público el derecho a usar la mitad de su patio.
La ciudad exigió que Trauch presentara una escritura dedicando una franja de 10 por 50 pies de su propiedad para uso público a sus expensas. Tal condición permitiría a la ciudad tratar el terreno como propiedad propia para carreteras, ampliación de calles o servicios públicos, sin tener que pagar por ello.
Este no fue un caso de expropiación: no hubo compensación ni adquisición oficial. Responda únicamente a una solicitud de licencia estándar.
“Dijeron en términos muy claros: si no abandonas esta tierra, no obtendrás un permiso”, dijo Trouch a Realtor.com®.
Cuando Trauch se negó, se detuvo su incorporación, lo que le costó miles de dólares en costos adicionales. Pero cuanto más profundizaba, más claro se hacía que no estaba ni mucho menos solo. Con la ayuda legal del Instituto para la Justicia, Trauch descubrió una práctica que podría afectar a más de 1,000 propietarios de viviendas en Miami y que, según una nueva demanda, presiona a los residentes a ceder el derecho de paso público en sus terrenos sin un plan de uso público o un pago.
Permiso para agregar un patio trasero y un ultimátum en el patio delantero
Detrás de la solicitud de la ciudad había una afirmación de que necesitaba un parche de 500 pies cuadrados para ampliar el siguiente derecho de paso.
Un derecho de paso público es un derecho legal que tienen las personas a utilizar un terreno en particular, incluso si es de propiedad privada. Es esta creencia la que hace posibles las carreteras y los servicios públicos. En Miami, el derecho de paso público se establece en 25 pies según el código local. Esto significa que, medido desde el centro de la calle, debe haber un radio de 25 pies reservado para uso público. Suranjan SenUn abogado del IJ, explica.
El área resaltada muestra parte del patio de la familia Tarauch, que la ciudad solicitó como condición para la emisión de un permiso de construcción. Fuente: Instituto de Justicia.
Actualmente, en el vecindario de Trochus, ese radio de 25 pies es casi exactamente donde termina la acera y comienza el patio delantero, dice Sen, pero la línea de retroceso del edificio (también llamada línea de cimientos), el área de la propiedad donde está prohibida la construcción, se extiende 35 pies desde el centro de la calle, 10 pies desde el derecho de paso público en el medio de la calle. Se produce un gigavatio. Y dónde se permite que comience la construcción.
La ciudad dijo que necesita el terreno para dar cabida a futuros planes de desarrollo, pero el equipo de Trauch dice que eso no significa que la propiedad deba ser confiscada.
“Chad es el dueño. Puede echar a la gente de allí. Puede tener su cerca allí, pero no se le permite construir allí”, dice Sean.
Para complicar aún más las cosas, la ciudad no tenía un plan formal de desarrollo y no ofreció compensación a Tracheus. Peor aún, la ciudad quería que pagara para registrar su propia transferencia, dice Tarawish.
“Nos piden que lo paguemos de nuestro bolsillo y luego se lo damos gratis… Dijeron que siempre pasa así”, dice.
Pero Trauch, un veterano de la Marina, no estaba de acuerdo. En cambio, se representó a sí mismo ante los tribunales y luchó contra la ciudad durante un año con grandes gastos personales. En ese momento, la inflación y el aumento de los costos de construcción llevaron su presupuesto de renovación a un estimado de $200,000.
Aún más dañino, el revés obligó a la esposa y al recién nacido de Trouch a mudarse temporalmente fuera del estado para apoyar el cuidado del niño. Trouch se quedó para administrar la casa, su trabajo y el tribunal.
“Esto realmente ha pasado factura a nuestra familia”, dice.
¿Cómo puede una ciudad reclamar terrenos privados sin utilizar el dominio eminente?
A diferencia del proceso formal de expropiación, donde el gobierno debe probar el uso público y compensar, la ciudad de Miami afirma haber creado una “ley no escrita” que elimina ese proceso por completo.
Si un propietario solicita un permiso y el retroceso o la línea de base de su construcción se extiende más allá de la línea de derecho de paso público, la ciudad solicita una variación.
Chad Trauch afuera de su histórico bungalow en Miami. Fuente: Instituto de Justicia.
Senn dice en una declaración para el caso del juez de justicia que el director de obras públicas de Miami testificó que “su política es una regla no escrita que si usted necesita un permiso de uso de terreno, y si la línea base de su propiedad está fuera de un derecho de paso público existente, sólo se aplicará mecánicamente como condición de su permiso”.
Según el equipo de IJ, este proceso viola una doctrina jurídica establecida desde hace mucho tiempo.
“Las ciudades tienen que pasar por la expropiación para cosas como esta”, dice Sen. Pero, añade, “no estoy seguro de que vayan a apoderarse de esta tierra mediante expropiación, y la razón es que no tienen ningún plan específico para ello”.
En una adquisición adecuada, el Estado debe justificar su necesidad, demostrar cómo se utilizará el terreno, que es razonablemente necesario para uso público y luego pagar un precio justo de mercado por lo que está adquiriendo.
Pero no se ha presentado ningún plan.
“No existe ningún plan para esta tierra”, dice Travash.
Más de 1.000 viviendas podrían verse afectadas
El caso de Tracheus puede estar lejos de ser único.
Al rastrear sistemáticamente las casas donde la línea de base está fuera del derecho de paso estándar, el Instituto de Justicia identificó 66 calles y más de 1,000 casas en calles donde dichos permisos podrían obligarlos a otorgar derecho de paso a partes de sus patios.
“Hemos escuchado de arquitectos, contratistas y abogados en Miami que hacen esto todo el tiempo a la gente en Miami, y simplemente lo hacen como una rutina, por lo que la gente realmente no se defiende”.
Una indicación de la práctica puede encontrarse en los propios mapas de la ciudad.
“Si miras los mapas GIS de límites de propiedad de Miami, realmente puedes ver dónde va a zigzaguear”, dice Sen. “Creo que se puede adivinar que cada vez que zigzaguea así, representa que el paquete se ha visto obligado a abandonar su patio”.
En el expediente judicial, los demandantes citan testimonio jurado del director de obras públicas de Miami, quien dijo que la ciudad sometió a cientos de propietarios a este requisito.
Hasta la fecha, no se ha tomado ninguna medida oficial para poner fin a esta práctica.
Por qué los demandantes dicen que es ilegal y por qué los propietarios rara vez se defienden
El equipo legal que representa a Triches argumenta que lo que está sucediendo en Miami está relacionado con despidos ilegales relacionados con las reglas de dominio eminente.
“También dijimos: ‘Si quieres popularizar este dominio, puedes hacerlo, pero tendrás que pagarnos'”, dice Trausch.
Pero añade: “Dijeron que no, que no es expropiación. No vamos a compensarles. De hecho, ustedes mismos tienen que financiarnos la transferencia de estas tierras”.
Muchos propietarios, dice Trauch, no se defienden porque el valor del proyecto que están tratando de completar a menudo excede el valor del terreno que la ciudad quiere poseer.
“El valor de hacer mi proyecto y construir una casa para mi familia será mayor que el del terreno en muchos casos”, afirma. “Así que cuentan con que mucha gente se dé por vencida”.
Cuando el Instituto de Justicia entró en el caso, la ciudad rápidamente retiró su solicitud, al menos para Trouch. “Cuando el juez de justicia presentó su aviso de comparecencia ante el tribunal, dos semanas después, la ciudad dijo: “Está bien, renunciaremos a esa condición”.
A Trouch, el tiempo le envió un mensaje. “Es un poco insultante, ¿verdad? Porque significa que simplemente estaban felices de pelear conmigo y apedrearme. Pero cuando aparecieron unos abogados de verdad, intentaron quitármelo”.
Incluso entonces, Trauch dice que la ciudad dejó en claro que la exención era temporal. Dijeron que tienen derecho a pedir esta tierra y volver a pedirla.
Esto significa que se puede comenzar a solicitar cualquier permiso nuevo (para un techo nuevo, una futura ampliación u otra mejora necesaria para una casa histórica construida en la década de 1930). Por eso él y el IJ siguen adelante con su caso. Quieren que el tribunal declare ilegal esta práctica e impida que el municipio la utilice en el futuro. Piden una indemnización por los costes del retraso, que ahora se estiman en cientos de miles de dólares.
Más allá de las cuestiones legales, Trauch dice que el caso plantea una cuestión más profunda sobre la justicia y la confianza. “Nos encanta vivir en Miami, creemos en la comunidad, queremos echar raíces aquí y esperamos que sigan las mismas reglas que esperan que nosotros sigamos”.
Por ello, sus abogados argumentan que se trata de una franja de terreno de más de 500 pies cuadrados.
“La gente no se da cuenta de lo importantes que son las leyes sobre el uso de la tierra en nuestra vida diaria”, afirma Sen. En el centro del caso, sostiene, está la promesa constitucional. “La gente tiene derecho a utilizar su propiedad, y la gente tiene derecho a que se la quiten sin compensación”.
