Si bien muchos ojos siguen pegados al candente mercado inmobiliario de Sydney, un nuevo análisis de Cotality muestra que Melbourne ofrece silenciosamente algo diferente, y esa diferencia puede contener una lección para el futuro inmobiliario más amplio de Australia.
En ninguna parte el contraste es más evidente que en el crecimiento del valor.
Recibe las noticias con la aplicación 7NEWS: Descárgala hoy
A nivel nacional, el valor de las viviendas ha aumentado un 46,8 por ciento en los últimos cinco años, elevando el valor medio de las viviendas de aproximadamente 6,4 veces el ingreso familiar medio a casi ocho veces.
En el mercado de alquiler, los alquileres medios son ahora de unos 672 dólares por semana, un aumento del 43,8 por ciento durante el mismo período.
En comparación, Melbourne ha seguido un camino más mesurado: el valor de las viviendas en toda la ciudad ha aumentado sólo un 17,5 por ciento en los últimos cinco años.
El valor medio de una vivienda de 953.000 dólares sigue estando por debajo de la marca del millón de dólares, un hito alcanzado recientemente en Canberra y Brisbane y superado hace mucho tiempo en Sydney.
La relación entre el valor de la vivienda y los ingresos de Melbourne es de alrededor de 6,9, por debajo de un máximo de 8,2 en 2017 y ahora está en su nivel más bajo desde diciembre de 2014.
Los alquileres en Melbourne han aumentado alrededor del 33,3 por ciento en cinco años, lo que, si bien es significativo, sigue estando entre los más bajos de cualquier capital australiana.
Como señala Eliza Owen, jefa de investigación de Cotality: “El relativo bajo rendimiento de Melbourne ha proporcionado cierto grado de asequibilidad. El crecimiento más lento de la ciudad ha abierto un respiro para los compradores de primera vivienda”.
Y las cifras lo confirman: las cifras de financiación de viviendas de ABS muestran que Victoria lidera a Australia en la proporción de nuevas hipotecas concedidas a compradores de primera vivienda.
¿Cómo se mantiene fresca Melbourne?
No existe una explicación única, pero surgen varios temas consistentes.
Un entorno de inversión más difícil desempeñó un papel importante. Victoria introdujo importantes reformas fiscales en el presupuesto de mayo de 2023, incluida la reducción del umbral del impuesto territorial de $300 000 a $50 000, la adición de un recargo anual fijo de hasta $975 y el aumento del recargo para propietarios ausentes.
Para una propiedad de alquiler con un valor de terreno de $650,000, esto equivale a alrededor de $1,300 en impuestos adicionales cada año. Sumado a tasas de interés más altas, costos de mantenimiento y cumplimiento, muchos inversionistas han reconsiderado si la propiedad en Victoria todavía es viable.
Al mismo tiempo, las tendencias económicas y demográficas más débiles contribuyeron a una menor demanda. La población de Victoria cayó más del 1,1 por ciento entre marzo de 2020 y septiembre de 2021, en comparación con un aumento nacional de solo el 0,3 por ciento.
Melbourne también sufrió uno de los bloqueos más largos del mundo, 262 días, lo que dejó a la economía luchando por recuperarse.
Los economistas han señalado obstáculos estructurales en contra, incluida una mayor concentración de industrias de menor productividad, una disminución relativa de los ingresos de los hogares y altos niveles de deuda pública en relación con el tamaño de la economía del estado.
Otro factor fue la oferta. En los últimos 15 años, Victoria ha entregado alrededor de 885.000 viviendas nuevas, un 21,5 por ciento más que Nueva Gales del Sur a pesar de su menor población.
Este inventario adicional ayudó a contener el aumento de los precios. Sin embargo, el proceso de construcción se está debilitando ahora.
Las aprobaciones de viviendas nuevas tienen un promedio de alrededor de 4.600 por mes, un 12 por ciento por debajo del promedio de la década, y el total de listados de propiedades es un 15 por ciento menor que hace un año, lo que sugiere que están llegando menos viviendas al mercado.
Qué significa precios asequibles
Melbourne tiene actualmente lo que Cotality describe como una “ventaja de asequibilidad”.
El crecimiento más modesto de la ciudad, combinado con una fuerte actividad de compradores de primera vivienda y mayores oportunidades para inquilinos, sugiere que puede ofrecer una rara solución a los mercados desbocados que se ven en otros lugares.
Pero es posible que esta ventaja no dure. El valor de las viviendas en Melbourne ya ha aumentado un 3,0 por ciento este año, en comparación con el 4,7 por ciento en todas las capitales.
Si la oferta continúa escaseando y el crecimiento demográfico regresa, la asequibilidad podría erosionarse rápidamente y todos estaremos pujando por el mismo mercado inmobiliario inasequible.
