La primera garantía de la primera casa del gobierno federal ha entrado en vigor esta semana, dando a miles de australianos la oportunidad de ingresar al mercado local con solo un depósito del 5 por ciento.
Pero el nuevo análisis por cotalidad sugiere que los beneficios del programa vienen con compromisos y, en algunos casos, gastos secretos.
El Jefe de Investigación de Cotalidad, Eliza Owen, cree que la expansión ayudará a los compradores a ingresar al mercado antes, especialmente a medida que los alquileres continúan aumentando en todo el país.
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“Si bien el plan tiene mayores costos de interés, el ahorro de alquiler, especialmente en ciudades como Sydney y Brisbane, puede compensar la carga a largo plazo del préstamo”. Dijo Owen.
“Los primeros programas de garantía de la vivienda tienen un costo, tanto para las personas que los llevan como para el sistema de vivienda más amplio. El costo principal para las personas son intereses adicionales pagados durante la vida de un préstamo.
“Flipside de un depósito del 5 por ciento en un mercado doméstico es un índice de préstamos del 95 por ciento para el valor del préstamo hipotecario.
View.com.au El experto en economía Cameron Kusher dijo sobre el primer régimen de garantía de la vivienda:
“Los primeros compradores de viviendas son una parte relativamente pequeña del mercado general, pero más demanda que ellos permiten a los propietarios existentes actualizar a casas más caras, mientras que se espera que las tasas de interés más bajas estimulen el aumento de la actividad de los inversores en el mercado”.
Alquiler versus pago de intereses adicionales
Según el programa, los compradores elegibles pueden comprar un depósito de vivienda del 5 %, mientras que el gobierno garantiza la brecha en un depósito estándar del 20 %, ayudándoles a evitar el seguro de prestamistas (LMI).
Sin embargo, en un préstamo de 30 años, el préstamo al valor del 95 % podría significar costos de interés significativamente más altos en comparación con un préstamo de depósito tradicional del 20 %. El análisis de Owen sugiere que el interés adicional puede funcionar a cientos de miles de dólares con el tiempo.
Sin embargo, en los altos mercados de alquiler como Sydney y Brisbane, los ahorros de evitar años en el mercado de alquiler pueden compensar estos gastos. Desde enero de 2020, la mediana de alquiler semanal en los hogares australianos ha aumentado alrededor de $ 200 por semana a $ 669. Esto es más de $ 10,000 al año.
En Sydney, por ejemplo, el plan reduce el tiempo requerido para ahorrar un depósito del 20 % para una propiedad de $ 1.5 millones en más de 12 años, evitando aproximadamente $ 502,000 en alquileres a tasas promedio actuales de $ 801 por semana.
Aumento de la demanda, oferta limitada
Desde el lanzamiento del “primer sistema de depósito hipotecario” en enero de 2020, más de 168,000 compradores tienen acceso a los programas federales de garantía del hogar.
Owen advierte que la última expansión, que aumenta tanto los ingresos como los precios inmobiliarios, es probable que exija combustible en un momento en que la oferta de viviendas permanece históricamente ajustada.
Comentó: “Si bien las personas en el plan podrían saltar sobre el obstáculo más rápido, esta política es, en última instancia, un estímulo de demanda lateral que no enfrenta porque los depósitos, y ahora los alquileres, son tan impacientes en primer lugar”.
Este aumento hace que la primera garantía de la casa sea más atractiva que nunca, pero también destaca las presiones estructurales que conducen al acceso financiero a más.
Para los inquilinos que enfrentan años de ahorro, mientras que los precios y los alquileres suben, la primera garantía de la casa puede ofrecer una forma.
Para aquellos que pueden permanecer fuera del mercado de alquiler o ahorrar más para un depósito del 20 %, el ahorro de intereses a largo plazo puede ser más valioso.
Kusher dijo: “Este estímulo entra en vigor en un momento en que las tasas de interés ya se reducen y los precios de la vivienda ya están aumentando”.
“Hemos visto este juego antes de 2008-09 nuevamente en 2020, cuando hay un aumento significativo en los incentivos para los primeros compradores de viviendas que eventualmente alimentan una mayor demanda en todo el mercado que aumenta los precios de la vivienda”.
