El mercado inmobiliario estadounidense se encuentra actualmente en “deflación y vórtice deflacionario”, según el analista inmobiliario Nick Gerli, fundador de la aplicación Real-Terrible Reventure Reventure Reventure.
“El aumento de los precios de la vivienda a nivel nacional se ha desacelerado sobre una base anual básica y ahora los precios de la vivienda se han reducido a casi la mitad de los estados de EE.UU.”, dijo Gerli en un vídeo publicado en YouTube. “Mientras tanto, el aumento de los alquileres se ha ralentizado hasta alcanzar el nivel más bajo en 14 años, lo que indica que simplemente estamos viendo que se están acumulando existencias en todo el mercado inmobiliario”.
En opinión de Gerli, la combinación de estos dos factores podría señalar “el precipicio de una gran caída”, ya que espera que las reducciones de precios continúen el próximo año.
Lo que sucede en el mercado inmobiliario de EE. UU., en cifras
El mercado ha afrontado una desaceleración este año, a medida que los compradores han comenzado a retirarse en medio de continuos problemas financieros, incluidos los altos precios de la vivienda, el aumento de los costos de los préstamos y el aumento de las primas de seguros del hogar. Como resultado, las acciones han aumentado en todo el país, aunque en algunos lugares más que en otros, ofreciendo más opciones a los compradores y dándoles más poder de negociación.
Según Redfin, en agosto había más de 2,1 millones de viviendas a la venta en el mercado residencial estadounidense, un 10,5 % más que el año anterior. En el mismo mes, las ventas disminuyeron un 2,2 % y las casas estuvieron una media de ocho días más en el mercado antes de cotizar.
A pesar de la desaceleración de la demanda y las ventas, el precio de venta promedio de una casa típica en Estados Unidos seguía aumentando. En agosto fue de 439.198 dólares, un 1,5% más que el año anterior. Este, sin embargo, fue uno de los aumentos anuales más lentos en meses, una señal de lo que llama Gerli.
La frustración representa una desaceleración de la tasa de inflación, que ocurre cuando los precios siguen aumentando, pero a un ritmo mucho más lento. En este caso, los precios de la vivienda siguen aumentando, pero de forma mucho más gradual que en los años de la frenética pandemia.
Aunque Gerli se ha vuelto más pesimista sobre el futuro de todo el mercado estadounidense, admite que no todas las zonas del país se enfrentan en estos momentos a las mismas condiciones de caída. Las antiguas ciudades en auge que se sobrecalentaron durante la pandemia ahora están experimentando correcciones más intensas.
Los mercados con el mayor superávit censal -muchos de los cuales están ubicados en Florida y Texas, que han experimentado una explosión durante la pandemia- han reducido los precios anualmente. Según Redfin, el precio medio de venta de una casa en Florida fue de 403.100 dólares en agosto, una reducción del 0,13 % interanual. En Texas, fue de 345.900 dólares, por debajo del 0,59 % anual. Esto es lo que Gerli llama deflación.
Pero en los mercados donde la falta de viviendas aún es aguda -incluidas muchas áreas metropolitanas del norte, noreste y medio oeste- los precios siguen subiendo.
sufrimiento alquilado
Pero es el mercado de alquiler lo que ha preocupado a Gerli. El año pasado, el país registró el aumento de alquiler más lento desde 2010, con un aumento de los precios de sólo el 0,3 %, según la empresa Yardi Matrix.
Esta desaceleración continuó este año. “El mercado de alquiler ha sufrido una gran caída en los últimos seis meses, hemos estado viendo alquileres reducidos en cada vez más mercados y realmente estamos viendo el aumento de alquiler más bajo que hemos visto en 14 años, volviendo al final de la última crisis inmobiliaria”, dijo Gerli a YouTube.
“Cuando ves que el mercado de alquiler también empieza a experimentar la recesión al mismo tiempo que el mercado de venta, te dice que hay debilidad, hay deflación y presión deflacionaria”, dijo.
Una vez más, los datos nos cuentan la historia de dos países. Los mercados de alquiler que se enfrentaron a una explosión durante la pandemia se han enfrentado desde entonces a una fuerte corrección que ha mejorado el acceso financiero a los inquilinos, especialmente a medida que llegan al mercado nuevas acciones realizadas por promotores durante los últimos cinco años.
Según datos de Reventure, el alquiler en Austin, Texas, ha caído un 18,3 % en los últimos tres años. En Fort Myers, Florida, ha caído un 15,3 % y en Colorado Springs, Colorado, un 12,5 %.
Pero en los mercados del noreste y del medio oeste, los precios de alquiler han seguido aumentando en los últimos tres años. Hartford, Connecticut, experimentó el mayor aumento en los precios de alquiler, según el derrocamiento, con un 11 %, seguido de Chicago (10 %). Omaha, Nebraska (9%). Providence, Isla de Rodas (8 %). y Louisville, Kentucky (7%).
¿Qué significa esto para compradores e inquilinos?
El acceso económico es definitivamente un problema con el que millones de estadounidenses continúan luchando cuando se trata de vivienda y alquiler.
“Los hogares ahora tienen que pagar entre el 37 y el 38 % de sus ingresos brutos de deuda al comprar una casa”, afirmó Gerli. “Este es uno de los niveles más altos de relación deuda-ingreso que jamás hayamos visto”. Esto reduce la demanda en todo el país.
Si bien la accesibilidad financiera del mercado de alquiler no es un problema tan importante, “ahora estamos viendo algunos problemas debido al menor crecimiento demográfico, la menor inmigración y ahora cierta incapacidad económica para contratar la caída de las solicitudes de alquiler”.
Mientras tanto, los inversores también intentan deshacerse de sus propiedades porque ya no pueden permitirse la inversión, según Gerli.
Todos estos factores que afectan al mercado al mismo tiempo -la demanda de los compradores, los alquileres y los inversores- están provocando la decepción del sector inmobiliario del que habla el analista, que “al final”, afirmó, “será bueno para la mayoría de la gente”.
