Mientras Victoria soporta el día más caluroso del año, con temperaturas que superan los 45 grados, un nuevo análisis muestra que los desastres provocados por el clima están influyendo cada vez más en el desempeño del mercado inmobiliario de Australia y en si los precios se recuperan o se estancan.
El economista jefe Ray White Nerida Conisbee dijo que los desastres naturales pueden producir resultados inmobiliarios muy diferentes, con algunas ubicaciones recuperándose fuertemente mientras que otras enfrentan limitaciones de demanda a largo plazo.
Dijo que no es sólo el desastre lo que determina el desempeño de los precios, sino también si los acontecimientos en curso cambian la percepción del riesgo actual y la viabilidad futura.
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Por qué algunas ciudades se recuperan y otras no
Las experiencias divergentes de Mallacoota y Lismore resaltan este cambio.
Mallacoota, en la costa de Victoria, fue una de las comunidades más afectadas por los incendios forestales del Verano Negro de 2019-20. Ha registrado una recuperación constante de los precios de la vivienda durante el año siguiente.
Utilizando la mediana móvil de 24 meses, una medida clara de la baja rotación de los mercados, los precios aumentaron entre un 25 y un 30 por ciento por encima de los niveles previos a los incendios forestales. Los valores volvieron a subir durante el auge regional de la era de la pandemia antes de volver a disminuir, y las tendencias generalmente apuntan a una recuperación más que a un daño duradero.
El repunte está respaldado por el atractivo del estilo de vida, la oferta limitada de viviendas y la fuerte demanda de los compradores durante el período de la COVID.
La experiencia de Lismore ha sido marcadamente diferente. Si bien el precio a largo plazo no se desplomó directamente, las frecuentes y graves inundaciones han perturbado la recuperación.
Los crecientes costos de los seguros, los retiros de las aseguradoras y los programas de recompra de viviendas liderados por el gobierno han limitado la demanda y aumentado la incertidumbre.
Sobre la base de la mediana móvil, la gran inundación interrumpió claramente el impulso de los precios, lo que resultó en una recuperación más lenta y frágil en comparación con el mercado que experimentó un desastre más aislado.
Según el análisis de la señora Conisbee, la frecuencia y la certeza del riesgo en Lismore ha llevado a una reevaluación más fundamental por parte de los compradores.
El seguro ahora aumenta el valor de la propiedad
Este patrón se refleja en otros lugares.
Una investigación realizada por la Universidad de Nueva Gales del Sur que examinó el impacto de los incendios forestales del Verano Negro encontró que las propiedades en partes de Sydney propensas a los incendios forestales registraron caídas de precios de entre el 6 y el 24 por ciento en áreas como Hawkesbury, mientras que las Montañas Azules experimentaron una pequeña caída de hasta el 5,2 por ciento.
Es importante destacar que este impacto es temporal y la mayoría de los mercados se recuperan en un plazo de 12 a 24 meses.
Resultados similares se produjeron tras las inundaciones de Brisbane de 2011, donde los suburbios inicialmente afectados continuaron registrando precios medios por encima de los niveles anteriores a las inundaciones en 2017.
Sin embargo, la velocidad y la fuerza de la recuperación dependen de una serie de factores, incluida la cobertura de seguros, la demografía, la inversión gubernamental en infraestructura de mitigación y la calidad de la reconstrucción.
Las casas construidas después de un desastre a menudo se construyen con estándares más altos, con materiales, diseño y durabilidad mejorados, mientras que los controles de planificación actualizados pueden conducir a un parque de viviendas más sólido.
A pesar de los crecientes riesgos climáticos, muchos lugares de alto riesgo siguen teniendo precios elevados. Las ciudades costeras, los suburbios ribereños y los retiros en el bosque tienen un fuerte atractivo de estilo de vida, y los compradores a menudo sopesan los beneficios frente a los riesgos percibidos.
Los últimos datos de la Evaluación Climática resaltan esta tensión
Incluso en áreas donde más del 80 por ciento de las propiedades enfrentan un alto riesgo de quedar no asegurables debido a las inundaciones, la mayoría registró un crecimiento de precios superior al promedio en los últimos cinco años, lo que sugiere que el riesgo climático a largo plazo sigue estando infraponderado en muchas decisiones de compra.
Queensland ha mostrado una mayor sensibilidad de los precios al riesgo de inundaciones, lo que refleja frecuentes inundaciones importantes y una mayor conciencia de los compradores.
Para los compradores e inversores de viviendas, surgen varios temas claros:
– Los mercados inmobiliarios suelen recuperarse después de acontecimientos catastróficos aislados.
– Las calamidades repetidas pueden llevar a un rendimiento menos sostenido que el rebote.
– Los costos y la disponibilidad del seguro son importantes impulsores de valor.
– La mitigación gubernamental y la reconstrucción de calidad desempeñan un papel cada vez más importante en la resiliencia.
A medida que aumentan las primas de seguro y se vuelve más difícil asegurar la cobertura, es más probable que las propiedades que reducen los costos de seguro atraigan primas de precio, mientras que otras pueden enfrentar una presión cada vez mayor.
