Las viviendas serían 100.000 dólares más baratas de comprar y los inquilinos podrían ahorrar mucho si se revisaran los controles de planificación restrictivos para permitir la construcción de casas y apartamentos de tres pisos en todas las viviendas de las capitales de Australia, según un nuevo informe del Instituto Grattan.
Al describir nuestras grandes ciudades como una de las menos asequibles y menos densas para su tamaño en el mundo, el documento Más casas, mejores ciudades pidió flexibilizar las reglas de uso de la tierra, incluida la revisión de las protecciones patrimoniales para abrir opciones de vivienda en el centro de la ciudad y un “mayor control” de las regulaciones que limitan el desarrollo.
Específicamente, el grupo de expertos Grattan dice que todos los terrenos residenciales en las capitales deberían estar disponibles para viviendas de hasta tres pisos y hasta seis niveles a poca distancia de los principales centros de tránsito y centros comerciales clave.
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“Durante décadas, Australia no ha logrado construir suficientes viviendas en los lugares donde la mayoría de la gente quiere vivir”, afirmó el autor principal del informe y director del programa de vivienda del Instituto Grattan, Brendan Coates.
“Ahora tenemos una crisis de vivienda asequible que está desgarrando a familias y comunidades y privando a los jóvenes australianos de sus mejores oportunidades en la vida.
“El problema clave es que los sistemas de planificación estatales y territoriales dicen ‘no’ a las nuevas viviendas por defecto y ‘sí’ sólo por excepción.”
Según el informe, los precios medios de las viviendas se han disparado a más de ocho veces el ingreso medio, desde aproximadamente cuatro veces el salario anual a principios de la década de 2000.
El precio medio de una vivienda en Sydney es de 1,6 millones de dólares, cifra superior a la de Australia.
Tal como están las cosas, el 80 por ciento de los terrenos residenciales dentro de los 30 kilómetros del centro de Sydney y el 87 por ciento en Melbourne permiten casas o edificios de hasta tres pisos.
En Perth, Brisbane y Adelaide, el 75 por ciento o más del suelo residencial de cada capital está dividido en zonas para un máximo de dos plantas.
El informe dice que muchas de las ciudades más emblemáticas y habitables del mundo, como París, Viena y Copenhague, “ofrecen densidades de vivienda promedio de al menos seis pisos en muchas de sus áreas interiores”.
“Los procesos de aprobación de viviendas nuevas son demasiado costosos, lentos e inciertos. Y la gobernanza de la planificación del uso del suelo -quién decide qué se construye y dónde- favorece a quienes se oponen al cambio”, afirma el instituto.
Afirma que las reformas propuestas conducirían a la construcción de 67.000 viviendas adicionales cada año.
“(Esto), en una década, podría reducir los alquileres en un 12 por ciento (1.800 dólares) y reducir más de 100.000 dólares el costo de una vivienda mediana”, dijo el instituto.
Además, dice que los cambios permitirán a las personas vivir donde quieran: más cerca del trabajo, el transporte y otras comodidades.
“Australia necesita una revolución en la política de vivienda”, afirmó Coates.
“La ecuación es simple: si construimos más viviendas donde la mayoría de la gente quiere vivir, las viviendas serán más baratas y nuestras ciudades serán más ricas, más saludables y más vibrantes”.
La Asociación de la Industria de la Vivienda (HIA) dijo que los estados están comenzando a reconocer la importancia de los tipos de viviendas desocupadas (o de densidad media), como las casas adosadas, para aliviar la crisis de la vivienda y mejorar la asequibilidad.
“Sin embargo, el ritmo de la reforma es aún más lento de lo que esperaríamos y, a menudo, existen muchas otras barreras para llevar estos desarrollos de viviendas al mercado”, dijo Simon Croft, director gerente de políticas e industria de la HIA.
“Las normas de planificación en muchas áreas dificultan innecesariamente los proyectos de menor escala.
“Cuando se permiten viviendas de baja densidad, a menudo enfrentan las mismas aprobaciones anticipadas que proyectos mucho más complejos y grandes”.
Master Builders Australia dijo que los hallazgos del informe estaban en línea con un estudio realizado por su propia organización.
“Si se pudiera aumentar la densidad en dos pisos en las principales capitales, el aumento asociado a la oferta es significativo”, dijo a News.com.au el director ejecutivo de Master Builders Australia NSW, Matthew Pollock.
“Y también conlleva otros beneficios económicos, incluida la presión a la baja sobre la asequibilidad de la vivienda”.
“Los incentivos no funcionan”
El Gobierno federal tiene el ambicioso objetivo de construir 1,2 millones de viviendas “bien ubicadas” entre mediados de 2024 y 2029, pero ya lleva 60.000 viviendas retrasadas.
“Los pronósticos de la Asociación de la Industria de la Vivienda estiman que a Australia le faltarán casi 200.000 viviendas al final del período objetivo de cinco años”, dijo en octubre el economista jefe de la HIA, Tim Reardon.
“Este año ha habido una importante reforma política que mejorará la oferta de viviendas nuevas.
“Estas reformas llevarán tiempo para generar nuevas viviendas y es necesario lograr mucho más”.
Los estados están trabajando en cambios en los procesos de planificación que aumentarán la densidad en sus capitales: Victoria quiere ser la “capital de Australia” y Nueva Gales del Sur tiene su Agenda de Desarrollo Orientada al Transporte.
Pero el Instituto Grattan sostiene que es necesario hacer más para que la pelota siga funcionando.
“Los gobiernos federal y estatal se han comprometido a construir 1,2 millones de viviendas en cinco años, respaldados por 3.500 millones de dólares en incentivos federales para que los estados entreguen viviendas adicionales”, dice el informe.
“Pero estos incentivos no funcionan.
“Los rápidos aumentos en las tasas de interés y los costos de construcción han pesado sobre la construcción de viviendas, dejando a los estados muy lejos de calificar para los pagos, incluso cuando realizan reformas sustanciales para construir más viviendas.
“Esto muestra los límites a la hora de vincular los incentivos financieros para los gobiernos estatales con el flujo de nuevas viviendas construidas cada año”.
